近日，万科A（000002.SZ）对外发布2026年半年度报告。报告期内，公司实现营业收入701.7亿元。尽管行业调整周期中利润端承压，但公司经营层面释放出众多积极信号：上半年经营活动现金流净额转正达4.95亿元，同比提升116.28%,一定程度显示销售回款、项目周转及债务覆盖能力提升。开发业务守住交付基本盘，上半年完成2.3万套房屋交付。同时公司持续推进存量盘活，新增和优化产能155.8亿元，启动城市聚焦战略推动资源向核心城市集聚。此外，公司经营服务板块韧性凸显，全口径收入288.5亿元，同比增长1.6%。不仅如此债券风险化解亦取得实质进展，已有10只公开债券通过部分兑付、配套展期完成风险缓释，且大股东深铁集团也持续给予股东借款支持。
有市场人士分析指出，当前在风险逐步缓解的同时，万科正持续打磨产品力、夯实多元经营底盘，借助数字化技术改造业务流程，统筹化解存量风险与培育长期发展动能，为穿越行业周期筑牢根基。
开发业务坚守基本盘
“交付+盘活”夯实发展根基
房地产开发依旧是万科营收的基本盘，报告期内公司房地产开发及相关资产经营业务营收487.0亿元，占总营收比重69.4%，实现销售面积293万平方米、销售金额358亿元。面对行业调整，万科以“保交付”筑牢品牌底线，以“促去化”加速资金回笼，以“优结构”重塑资源布局。
交付端，上半年万科共交付88个项目、2.3万套房屋，集中交付期整体收房率接近九成。通过“城市兴交付”行动，公司在场景、服务、体验、品质等维度建立标准，推进21个种子项目落地，将交付从单纯的房屋移交升级为品质服务输出，持续巩固“好房子”的市场口碑。产品端，公司发布并全面执行《万科集团住宅产品标准（2026版）》，涵盖安心安全、舒适宜居、绿色低碳等7大模块405个技术子项，并围绕“拾系”“映象系”等成熟产品系持续迭代，其中徐州檐屿溪等项目凭借差异化场景创新，实现首开去化率超80%，而新盘整体首开去化率达60%。
销售与去化端，万科实施项目分类管控，对首开及重点持销项目提级管理。上半年公司新媒体营销矩阵获客成交金额近60亿元，销售占比超16%；年初现房实现销售62.4亿元，商办类资产销售50.1亿元，难点资源去化取得突破。
此外，在投资端，万科坚持存量资源盘活为主导的策略，通过土地盘活等方式累计获取新项目8个，权益地价约27.1亿元，主要分布在上海、成都、郑州、青岛等核心城市。值得注意的是，公司启动城市聚焦策略，对覆盖城市分类制定发展策略，逐步推动资源向高潜力核心城市集中，在建项目总计容建筑面积约2472.0万平方米，为后续优质货值释放奠定基础。
经营服务业务逆势增长
当开发业务处于周期性低谷，万科的经营服务业务正成为对冲波动、积蓄长期价值的关键力量。上半年，公司物业服务、商业运营、物流仓储及长租公寓等多元业态协同发力，持续释放经营活力。
物业服务板块，万物云上半年实现营业收入191.9亿元，住宅底盘稳步扩张，新签约住宅项目207个，年化饱和收入8.4亿元，中标率提升至85%。截至报告期末，万物云“蝶城”底盘增长至708个。值得一提的是，万物云依托自研平台规模化部署AI智能体，上半年运行超3495个智能体，消耗2320亿元，行政开支同比下降0.4亿元。此外，公司“灵石”边缘服务器已交付472台，明确“不动产AI大脑”定位，科技赋能正重塑物业行业的成本曲线与服务效率。
商业开发与运营方面，上半年万科实现营业收入40.5亿元，客流同店同比增长5.1%，销售额同店同比增长5.3%。截至期末，公司累计开业179个商业项目，建筑面积1081万平方米，数字化会员数量超4880万。此外，存量资产调改成为亮点：南京江北印象汇焕新后上半年销售额同比增长30%，客流同比增长46%；上海南翔印象城MEGA、松江印象城通过品牌矩阵升级，销售额分别同比提升13%和18%，验证了存量商业“轻量化调改”的运营价值。
物流仓储板块方面，万纬物流上半年实现收入21.9亿元，其中冷链收入13.1亿元，同比增长23.6%。截至报告期末，万纬物流累计开业项目149个，可租赁面积1053万平方米，高标库稳定期出租率89%，冷库稳定期库容使用率79%，均稳中有升。报告期内服务收入同比增长29%。此外，万纬物流绿色建筑认证面积累计超900万平方米，持续践行低碳运营。
租赁住宅领域，泊寓上半年实现收入14.64亿元，期末出租率94.3%，同比提升1.0个百分点，租户满意度达96.5%。截至报告期末，泊寓累计运营管理长租公寓22万间，已开业17.4万间，服务企业客户超7900家。而通过与上海、合肥等地国资国企合作，泊寓持续助力盘活国有存量住房资产，专业化运营能力获得市场青睐。
科技赋能提质增效
在巩固多元业务基本盘的同时，数字化与AI技术已渗透万科开发、物业、长租、物流等各个业务板块，成为降本增效、优化运营的重要抓手。上半年，公司在可比口径下实现过去8个季度费用连续下降，管理费用同比下降13%，降本增效成效显著。
科技赋能不仅提升运营效率，更成为公司探索创新业务模式的重要底座。报告期内，“万翼图云”累计管理图纸超207万张，“万科AI智工”在建项目覆盖率达97%，有效降低施工现场安全风险，而万物云“灵石”系统已在20个核心城市打造40多个标杆项目，形成能碳智管、能源智控等核心能力。此外，公司物流业务的“北极燕鸥”机器人作为全球首个实现地铁无人配送的商业案例，已在深圳地铁8条线常态化运行，同时商业与酒店业务也在部分项目落地清洁、配送机器人试点。
近日，多部门密集出台楼市新政，从降低购房成本、优化住房信贷、激活市场交易等多维度释放政策红利，为行业修复创造了有利外部环境。依托开发基本盘、经营服务多元业务的协同布局优势，叠加风险化解的阶段性成果，万科有望把握当前政策催化带来的市场机遇，盘活与巩固经营底盘，持续探寻长期成长价值。
免责声明：本文仅供参考，不构成投资建议。
