住建部数据显示，上半年二手房在新房和二手房交易总量中的占比达到50.4%，首次在全国范围和半年度尺度上超过一半。18个省（区、市）二手住宅交易面积超过新建商品住宅，我国房地产市场已全面步入存量时代。这一深刻的行业变革，正在重塑房地产服务市场的竞争逻辑与发展路径。
春江水暖鸭先知，贝壳有限公司（以下简称“贝壳”，纽交所代码：BEKE；港交所代码：2423）于日前发布的第二季度、上半年财报，部分验证了存量房时代，房产服务行业竞争逻辑正从规模扩张转向效率与质量竞争。
财报显示，2026年上半年，贝壳实现净收入434亿元，净利润达38.8亿元，同比大幅增长近80%。同期，经调整经营利润率和经调整净利率双双创下近年新高；各主营业务板块的贡献利润率也均实现同比及环比提升。整体来看，公司上半年营收与利润均实现强劲增长，核心盈利能力指标大幅改善，经营质量稳步提升，展现出良好的发展韧性和成长潜力。
同时，贝壳持续加大股东回报力度，2026年上半年斥资约4.5亿美元实施股份回购。且自2022年9月股份回购计划启动以来公司已累计回购价值约29.9亿美元的公司股份，约占回购计划启动前已发行股份总数的14.8%。这一系列举措体现了贝壳拥有充裕的现金流储备，以及管理层对自身业务稳健性的判断。
申万宏源证券等诸多机构对此给予高度评价，维持“买入”评级，有券商给予贝壳美股、港股目标价分别达27.52美元和71.69港币，且机构综合认为贝壳已构建了覆盖交易全流程的管控闭环，各业务条线盈利能力的同步提升，正显示出贝壳从规模驱动转向效率驱动的深层变革，其存量房、新房及家装租赁等多元板块的协同发力，为长期稳健增长奠定了坚实基础。
不过行业市场仍存在不确定性，贝壳能否维持长期稳健增长仍需持续验证。
利润率创下三年新高 二季度变革成效初显
在房产交易服务领域，平台型企业的发展质量不仅取决于交易规模的扩张，更取决于成本结构的优化与经营效率的提升。贝壳长期以来坚持精细化运营理念，在2026年上半年将这一优势进一步放大。
从整体经营数据来看，2026年上半年贝壳毛利率达26.65%，较2025年同期的21.32%显著提高5.33个百分点；净利率达8.93%，较2025年同期的4.38%呈现倍数级大幅提升。
同时在费用管控方面，贝壳同样展现出高效的经营纪律。2026年上半年，公司运营费用总额由2025年同期的89亿元减少18.0%至73亿元。其中，销售和市场费用同比大幅下降32.3%至25亿元，主要得益于成本的降低、广告及推广费用的减少，以及家装家居业务由规模驱动的可变销售费用下降；一般及行政费用同比下降5.2%至37亿元。
细分至第二季度，公司组织变革、精细化运营的成效更为直观。数据显示，2026年Q2贝壳GTV同比增长6.3%，实现阶段性修复；Non-GAAP净利润同比增长74.9%至31.85亿元，Non-GAAP净利率达13%， 创下三年新高。值得注意的是，Q2公司收入同比小幅下降5.7%，主要系家装业务结构调整、省心租轻资产模式迭代带来的会计口径变动所致，利润增速显著优于收入增速，盈利结构持续优化。
贝壳执行董事、首席财务官徐涛在业绩电 话会上表示，二季度利润大幅改善是成本优化、业务经营改善和结构优化共同作用的结果。“面向未来，我们将继续保持稳健的资产负债表和充足的流动性，为公司把握长期发展机遇提供坚实保障。无论是核心业务、新业务还是技术投入，我们都会坚持清晰的投入回报要求，以客户价值、经营效率和可持续回报作为主要衡量标准。”他说。
成本端的持续优化与收入结构的改善形成合力，推动贝壳经营利润由2025年同期的17亿元大幅增长至2026年上半年的43亿元，经营利润率从3.3%提升至9.9%。经调整经营利润达53亿元，同比增长89%。这一系列数据表明，贝壳在市场规模波动中成功构建了更加健康的经营模型，盈利能力实现了质的飞跃。
此外，从现金流维度看，贝壳经营质量甚为扎实。2026年上半年，贝壳经营活动产生的现金流量净额为51.4亿元。其中Q2单季度经营性现金净流入达66.1亿元，新房应收账款周转天数同比缩短了12天。截至二季度末，贝壳剔除客户备付金的广义现金余额约673亿元。充裕的现金储备为公司灵活调整经营策略、应对市场波动、持续深耕产业服务提供了稳定支撑。
存量房与新房业务双线复苏背后 增长逻辑的转变
随着房地产市场迈入存量时代，二手房交易活跃度持续增加，这为深耕存量房交易服务的平台带来了结构性机遇。
报告显示，2026年上半年，贝壳平台二手房交易单量同比增长18.6%，增幅优于市场整体表现。尤其在第二季度，平台二手房交易单量同比增长24.8%，带动存量房业务总交易额同比增长8.0%，净收入同比增长4.5%。
在增长驱动方式上，贝壳展现出与以往截然不同的经营思路。公司不以门店和经纪人数量扩张换取规模增长，而是将经营重心转向提升现有门店的单店产出能力。截至第二季度末，贝联活跃门店和活跃经纪人数量同比基本持平，但贝联活跃门店店均二手房交易单量同比增长26%，驱动贝联整体二手房交易单量同比增长30%。平台服务、加盟服务及其他增值服务收入同比显著增长27.8%，平台服务价值正更好地转化为收入。
直营品牌链家则同样成效显著，第二季度活跃链家经纪人人均二手房交易单量同比增长50%，人均产出能力大幅提升。由此第二季度存量房业务贡献利润率达到46.1%，同比提升6.1个百分点。
新房业务方面，尽管上半年行业整体仍处于调整之中，贝壳的表现亦可圈可点。2026年上半年，新房业务总交易额在阶段性调整后展现出强劲韧性。尤其第二季度迅速企稳回升，同比实现1.2%的正增长，增速显著跑赢市场整体水平，复苏势头稳健向好。新房业务净收入同比增长3.8%至89亿元，贡献利润率达到28.8%，同比提升4.4个百分点。
家装55亿元、租赁房源近80万套，新业务主动控速换质
在居住服务产业链的纵深拓展中，家装家居与房屋租赁作为贝壳构建一站式居住服务平台的重要拼图，正在经历从规模扩张向质量优先的战略转型。
2026年上半年，贝壳对家装家居业务主动调整经营模式，主动退出了部分低效城市、门店，减少低质量获客渠道，聚焦核心市场，持续改善家装解决方案的需求匹配能力和稳定交付能力。报告期内家装家居业务净收入为55亿元，其中第二季度收入32亿元，贡献利润率同比提升7.5个百分点至39.6%，而盈利能力的跃升主要得益于集中采购和精细化成本管理推动材料成本下降，以及经营结构优化带来的效率提升。
在产品端，贝壳围绕不同城市客户的居住需求和预算，完善不同价格带的家装方案和配置，并根据市场规模和客户需求灵活设置展厅，帮助消费者更直观地了解和比较不同方案，同时提升展厅运营效率。在交付端，公司持续完善标准化施工和质量管理体系，加强对项目经理及关键工程服务者的专业化运营，逐步完善平台统一筛选、评价和协同调度机制，提升施工组织和交付效率，保障交付质量和客户体验。
房屋租赁服务业务同样在主动控速中实现质量提升。截至第二季度末，贝壳在管房源量超过79万套，同比增长约34%；其中，净额法产品的占比已超过50%。随着省心租业务向更轻、更低风险的净额法产品模式持续迭代，轻资产产品占比不断提升，上半年房屋租赁服务净收入为98亿元，业务抗风险能力和盈利质量持续改善。第二季度贡献利润率达到15.3%，同比提升6.9个百分点，同期业主续约率和租客续约率同比均有所提升。
2026年上半年的成绩单，不仅印证了贝壳在存量时代下战略转型的准确性与执行力，更展现了其从追求规模扩张向深耕品质与效率蜕变的内在韧性。在行业深刻变革的浪潮中，贝壳以扎实的盈利结构与健康的经营模型，证明了居住服务企业能够穿越周期、实现价值重塑。
贝壳联合创始人、董事长、CEO彭永东表示，从2026年二季度起，“以消费者为中心”的组织变革已全面进入日常经营。他总结了三大变化：经营变细了，标尺变了，人先动起来了。这三条背后是同一个做法：先回到消费者和一线的真实问题，再重新组织人、资源和平台能力。
他说：“这些变化还没完成，但已经在一个个具体的经营单元里显现出来了。”
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