作为打通商业地产“投、融、建、管、退”全生命周期闭环的关键一环，商业不动产REITs正迎来加速扩容期。7月10日，大悦城正式公告拟启动天津大悦城REITs申报发行工作，这不仅是公司进一步释放成熟物业投资价值的重要落子，也标志着其自2024年成功发行华夏大悦城商业REIT后，持续深化“1123”战略体系、巩固商业地产领域优势地位的又一实质性突破。
港股私有化开启资本市场新起点
“大悦生活”强化商业引领地位
大悦城控股在资本市场的动作呈现了公司的战略构思。回溯2025年，在港上市12年的大悦城地产完成私有化退市。于大悦城而言，主动告别双重上市平台格局并非终点，而是将港股平台转向更为灵活的资本循环模式，是公司对资本市场的新思考。
作为应对房地产行业深度调整及资本市场环境变化的战略举措，一方面，私有化完成后大悦城控股将增厚对大悦城地产的权益，有利于提升公司归属母公司净利润，解除港股平台的短期市值波动影响和估值枷锁；另一方面，公司可借此机会优化治理框架，整合组织架构与股权结构，提升运营效率，进一步盘活存量资产。大悦城控股此次私有化整合后的股权架构可缩短公司决策传导链条，便于未来REITs产品持续吸纳优质孵化资产，在更长远周期内为其资本市场的良好表现构筑资产护城河。
2026年，大悦城控股新近成立“大悦生活”，便是公司对商业运营能力的进一步强化，也为未来大悦城商业不动产REITs扩募、延续其资本市场的良好表现奠定基础。
6月22日，大悦城控股发布公告，公司第十二届董事会第二次会议审议通过了《关于调整公司组织架构的议案》。在业务层面，大悦城将商业事业部、物业事业部整合成立大悦生活；将产业与写字楼管理部更名为产业发展事业部；将产品中心和营销管理部整合成立开发事业部；将战略运营中心下设的内控与信息化组调整为数智化中心。区域布局层面，裁撤四大传统大区公司，新设北京、上海等七大城市直属公司。
实际上，伴随城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效新阶段，本次以“大悦生活”为亮点的组织架构调整亦是大悦城控股落地其“1123”发展战略的重要途径，助力公司持续巩固商业引领地位。其表示，公司通过整合业务板块、优化城市布局、缩短决策链条等方式，不断夯实“卓越的城市运营与美好生活服务商”的定位，把服务从单一空间延伸到商场、社区、写字楼、产业园区等城市的每个角落，真正成为“城市美好生活创造者”。
作为中粮集团旗下全业态房地产专业化公司，大悦城控股近年主导的“1123”战略体系是行业变革中企业谋求变化的典型案例。其中，“1”提升，即提升商业引领地位，坚持“年轻力”第一品牌地位不动摇，加快REITs发展，持续提升经营能力。“1”夯实，即夯实高质量开发业务，面向改善性需求，打造“好房子”。“2”聚焦，即产品聚焦、区域聚焦，发展优势产品，提升品牌影响力；聚焦核心城市、核心板块，坚持深耕。“3”精进，即朝着“差异化发展、专业化经营、精细化管理”的方向不断精进，在商业年轻化、住宅高品质、产业创新化等方面实现差异化发展；持续提升专业能力，坚持专业化经营，做好产品好服务；以降本提质增效为核心，向管理要效益。大悦城表示，公司将不断“提升、夯实、聚焦、精进”，构建发展新模式，实现高质量发展。
当前大悦城提升商业引领地位成效显著，公司商业业务版图持续扩张。截至2025年，公司商业项目全国布局44个（含轻资产和非标准化产品），商业建筑面积约470万平方米；在营项目37个，商业建筑面积约388万平方米，包括24个大悦城购物中心（含轻资产）。2025年，大悦城购物中心实现销售额463.7亿元，同比增长15.5%。同时，公司物业服务业务实现高质量增长，截至2025年底已进驻40余个城市，在管项目161个，合同管理面积约3200万平方米，较上年末增长6.1%，在管面积近2863万平方米，较上年末增长12.5%。
随着公司近期商业与物业板块的深度整合及职能升级，大悦城控股正加速将组织架构变革的红利转化为内生增长动力。在存量提质与资本运作的双轮驱动下，公司将进一步夯实穿越行业周期的核心竞争力，为延续资产价值与治理效能注入强劲韧性。
释放存量商业资产价值
大悦城启动商业不动产REITs申报
为响应商业不动产REITs试点的政策号召、完善公司商业不动产全生命周期发展模式与投融资机制，近期大悦城控股正式启动商业不动产REITs试点申报工作。7月10日，大悦城发布《关于开展商业不动产REITs申报发行工作及相关授权事项的公告》，公司第十二届董事会第三次会议已审议通过相关预案，同意以控股子公司中粮置业投资有限公司为原始权益人，以其全资子公司大悦城（天津）有限公司持有的资产开展商业不动产REITs的申报发行工作。
公司此次选取天津大悦城购物中心项目（简称“天津大悦城”）为底层资产申报发行商业不动产REITs，项目位于天津市南开区南门外大街2号、6号，主要经营模式为，以自持购物中心资产向符合要求的承租商户提供租赁及购物中心整体运营服务并收取租金、物业管理费、推广费等收入。交易结构上，拟由华夏基金管理有限公司发起设立公募基金，中信证券股份有限公司担任专项计划管理人，通过“公募基金+资产支持专项计划”架构实现资产上市。
本次商业不动产REITs发行有利于优化大悦城资本结构和资产结构，提升公司资金周转效率及回报水平。大悦城控股表示，本次发行将促进释放持有型资产价值，增强公司可持续经营能力，助力公司高质量发展。同时，有利于公司深化“投融建管退”发展模式，进一步强化“城市运营与美好生活服务商”战略定位和公司“1123”战略体系，巩固公司在商业地产领域的优势地位。
事实上，近年来，大悦城控股持续创新资本运作模式，公司早于2024年9月发行第一只消费基础设施REITs，回流资金已用于商业地产项目获取及投资，推动商业一体化改革走深走实，打通了行业“投、融、建、管、退”的逻辑闭环。彼时公司成功发行华夏大悦城商业REIT（后更名为华夏大悦城消费REIT），底层资产来自公司旗下优质购物中心成都大悦城，各项经营指标表现良好。
7月9日，华夏大悦城消费REIT披露2026年上半年主要运营数据。其间，成都博悦（成都大悦城项目公司）整体运营情况良好，无安全生产事故，重要现金流提供方未发生变动，租约合理分散，运营管理机构未发生变动。项目出租方面，2026年1月—6月平均出租率为97.23%，相较首发招募说明书所载同期的出租率预测值96%超出1.23个百分点。租金收缴方面，2026年1月-6月租金收缴率逐月提升，月度平均租金收缴率为97.75%。
华夏大悦城消费REIT已累计实施多次分红， 2026年5月再度发布收益分配公告，拟实施2026年度首次分红，以2026年3月31日为收益分配基准日，可供分配金额为4619.07万元，分红比例99.9985%，对应每10份公募REITs份额分红0.4619元。
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